6 errores que afectan la viabilidad de un proyecto inmobiliario
Cuando un proyecto inmobiliario se retrasa, excede su presupuesto o no logra ejecutarse, es común buscar la causa en la etapa de construcción. Sin embargo, muchas de las decisiones que comprometen la viabilidad de los proyectos inmobiliarios se toman mucho antes de que comience la obra.
Sin embargo, muchas de las condiciones que comprometen un proyecto aparecen mucho antes: cuando se evalúa la oportunidad, se define el producto, se proyectan los costos, se distribuyen las responsabilidades o se toman decisiones sin contar todavía con una visión integral.
No significa que todo pueda anticiparse. Cada desarrollo está expuesto a cambios económicos, regulatorios, financieros y operativos. Pero sí existen decisiones iniciales que permiten reducir la incertidumbre y determinar si una idea puede convertirse en un proyecto viable, ejecutable y sostenible en el tiempo.
Error 1: Se confunde una buena oportunidad con un proyecto inmobiliario viable
Un terreno bien ubicado, una necesidad identificada o una posibilidad de inversión pueden ser el punto de partida. No son, por sí solos, garantía de viabilidad.
Antes de avanzar es necesario validar cómo se relacionan variables como:
- Las condiciones físicas y normativas del terreno
- La demanda y el mercado objetivo
- El producto inmobiliario
- Los costos directos e indirectos
- El financiamiento
- Los tiempos de desarrollo
- La estrategia de comercialización
- La capacidad real de ejecución
Una oportunidad se convierte en proyecto cuando estas variables pueden alinearse bajo una lógica técnica, financiera y comercial coherente.
Error 2: El producto se define sin integrar diseño, costos y ejecución
Una decisión de diseño nunca es únicamente estética.
La distribución de los espacios, los sistemas constructivos, los materiales, las áreas comunes y las especificaciones técnicas tienen implicaciones sobre los costos, los permisos, los tiempos, la operación y el valor que finalmente recibirá el mercado.
Cuando el diseño avanza de manera aislada y el presupuesto se incorpora después, comienzan los ajustes, rediseños y concesiones. El problema no está necesariamente en una decisión puntual, sino en haber separado conversaciones que debían ocurrir al mismo tiempo.
La viabilidad comienza cuando diseño, valor, costos y capacidad de ejecución se evalúan desde el origen.
Error 3: El alcance del proyecto inmobiliario no está claramente definido
¿Qué se va a desarrollar? ¿Para quién? ¿Bajo qué condiciones? ¿Con cuáles recursos? ¿Qué resultados se esperan?
Si estas preguntas tienen respuestas diferentes para los inversionistas, diseñadores, promotores, constructores y operadores, el proyecto comienza con expectativas que tarde o temprano entrarán en conflicto.
El Project Management Institute identifica la mala planificación, los requerimientos incompletos, las expectativas poco claras y los cambios no controlados de alcance entre los factores que pueden desviar un proyecto.
En el desarrollo inmobiliario, definir el alcance también implica acordar responsabilidades, entregables, criterios de decisión, mecanismos de aprobación y formas de controlar los cambios.
Error 4: El presupuesto se construye sobre supuestos incompletos
Subestimar costos no siempre ocurre porque se haya calculado mal una partida. También puede suceder porque la evaluación inicial dejó por fuera variables importantes.
El costo de construir es solo una parte de la inversión. El terreno, los estudios, el diseño, los permisos, el financiamiento, los impuestos, la comercialización, la supervisión, las contingencias y los posibles cambios también forman parte de la ecuación.
Un presupuesto útil no debe limitarse a expresar cuánto podría costar el proyecto. Debe mostrar bajo qué supuestos se construyó, qué variables pueden modificarlo y cómo se controlarán las desviaciones.
Error 5: Los riesgos se revisan cuando ya son un problema
Todo proyecto tiene riesgos. La diferencia está en cuándo se identifican, quién los gestiona y qué capacidad existe para responder.
Los permisos, la disponibilidad de materiales, las condiciones del terreno, los flujos financieros, los cambios regulatorios o la coordinación entre proveedores no deberían analizarse únicamente cuando generan una demora.
La gestión de riesgos comienza por reconocer los escenarios que pueden afectar el proyecto, evaluar su impacto y definir responsables y respuestas posibles. No elimina la incertidumbre, pero permite tomar decisiones con mayor información y control.
Error 6: La gestión del proyecto está fragmentada
Un proyecto inmobiliario reúne múltiples disciplinas y proveedores. Esa diversidad es necesaria. El riesgo aparece cuando cada parte trabaja sobre información, objetivos o tiempos diferentes y no existe una dirección capaz de integrar las decisiones.
Diseño puede resolver una necesidad que incrementa los costos. Compras puede reducir una partida que afecta la calidad. Construcción puede recibir cambios que alteran el cronograma. Comercialización puede prometer atributos que todavía no están resueltos técnicamente.
La cantidad de actores no es el problema. El problema es la ausencia de una lógica común para articularlos.
La viabilidad de un proyecto inmobiliario se construye antes de la obra
Un proyecto no se vuelve viable únicamente porque tenga capital, terreno o un buen diseño. Necesita estructura, criterios de decisión, información compartida y capacidad para relacionar todas sus variables.
En Grupo Bricket entendemos el desarrollo inmobiliario como un proceso integral. A través de La Forma Bricket, articulamos gerencia, diseño, promoción, construcción y gestión bajo una misma lógica operativa.
Esta integración permite evaluar las decisiones desde sus primeras etapas, reducir fricciones entre actores y mantener alineados el alcance, el valor, los costos, los tiempos y la ejecución.
Porque construir es una etapa. Hacer que un proyecto ocurra comienza mucho antes.
¿Estás evaluando desarrollar un proyecto? Conversemos sobre su viabilidad antes de comenzar a construir.